中金公司：5大理由全面看多地产股

　　中金公司近日发布最新研报称，全面看多地产股，地产股估值已收缩至历史低点，当前位置投资机会凸显。

　　研报称，目前A、H地产板块分别交易于7.2倍、6.5倍2018年预期市盈率，很多公司破净。估值已收缩至历史低点，资金仓位亦很低。预计龙头公司今年销售增速30-40%(上半年增速近30%)、明年20-30%，盈利增速今年35%(上半年增速30%)、明年29%。

　　该研报建议投资者把握两条主线：1。 财务稳健的行业龙头；2。 都市圈土储资源丰厚、销售高增长的高弹性标的。

　　以下是中金公司核心观点：

　　理由之一

　　前期来自宏观层面的压制正在消退

　　政策信号由“去杠杆”转向“稳杠杆”，资金面将由前期过紧状态转为稳健充裕，房企信用风险更加可控，驱动市场情绪加速改善。此外，在宏观经济边际企稳向好的作用下，人民币持续快速贬值的预期料将有所缓和，且汇率变动本身对地产公司财务影响本就相对有限，不宜过度担忧。

　　理由之二

　　本轮调控因城施策、因时调整，景气周期被拉长，波动收窄。在目前宏观经济弱势而住房销售强势的背景下，房地产政策既难言放松，不宜再加码。对于市场普遍担心的房产税，我们认为应当推，但时机还远不成熟，目前仍围绕立法等前期准备工作

　　理由之三

　　行业基本面韧性强

　　全国销售面积2018年正增长0-5%确定性高，上半年为3%，预计增速下半年将自7月起稳步提升，其中一二线(及其所辐射都市圈)市场表现将优于三四五线。在当前宏观和政策环境下，我们初步判断销售面积2019年将小幅下降5-10%(销售额仍有望持平)。但如果宏观政策环境继续出现超预期改善，则基本面2019年有可能再度大超预期。

　　理由之四

　　集中度加速提升

　　龙头开启销售、盈利双轮强增长

　　资金、土储向头部集中助推销售、盈利集中度加速提升。预计龙头公司今年销售增速30-40%(上半年增速近30%)、明年20-30%，盈利增速今年35%(上半年增速30%)、明年29%。此外，预计销售端毛利率将窄幅波动，最早于2019年下半年触底回升。

　　理由之五

　　估值至历史低点，底部信号显现

　　A/H地产股目前交易于7.2x/6.5xFY18e P/E和5.8x/5.1xFY19e P/E，较2018年NAV分别折让51%和49%，很多公司破净。估值已收缩至历史低点，资金仓位亦很低。

　　我们认为销售/业绩高增长及可能的估值修复将开启一波较大的地产股反弹行情，而近期险资入股龙头公司、诸多房企大举增持/回购，也从侧面折射出底部信号。

　　风险

　　宏观政策边际放松弱于预期，房地产政策再加码。