房地产行业：投资如期回落 单月销售持续走弱

　　事件

　　2018年1-10月份，全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。1-10月份，商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速比1-9月份回落0.7个百分点。1-10月房屋新开工面积168754万平方米，增长16.3%，增速回落0.1个百分点。1-10月份，房地产开发企业到位资金135636亿元，同比增长7.7%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。

　　点评

　　投资如期回落。2018年1-10月份，全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速比1-9月份回落0.2个百分点，连续3个月回落。10月单月房地产开发投资同比增长7.7%，为全年最低。1-10月份，房地产开发企业土地购置面积21963万平方米，同比增长15.3%，增速比1-9月份回落0.4个百分点。10月单月土地购置面积增速为12.2%，较9月下降了4.2个百分点。房地产开发投资完成额中很大一部分是土地购置费，而土地购置费按实际付款计入房地产开发投资完成额，所以尽管房企拿地已经放缓，但由于土地购置费中还包含之前拿地的分期付款，因此土地购置费目前还处于较高增速，不过地产调控政策依旧保持高压，房企拿地已经出现放缓，未来地产投资或将面临一定压力。

　　单月销售面积连续2月负增长。1-10月份，房地产开发企业到位资金135636亿元，同比增长7.7%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。10月单月销售面积同比增速位-3.1%，连续2月负增长。在低基数的背景下，7、8月份销售出现反弹，不过9、10月市场再次回落，不同城市间销售分化凸显，部分城市出现去化率下降和降价的情况。

　　政策环境有望逐步改善。此前地产板块的估值一度降到8倍左右，远低于2014年板块10倍的估值。值得注意的是，2014年销售变差导致市场担忧加剧，股价快速下行。但当年结算主要是2012-2013年的项目，当时销售仍处在高位，EPS上行，二者综合导致了2014年地产股的估值陷阱，当年地产板块的估值降至10倍以下。但与2014年相比，当前销售虽然有所放缓，但韧性较强，很难出现2014年的极端情况。目前板块估值仍然处于低位，行业景气度逐步走弱，未来行业政策环境有望出现改善，地产股估值也有望提升。相关标的为保利地产、招商蛇口、新城控股、荣盛发展。

　　风险提示：国内经济持续走弱；国内房贷政策继续收紧。

（文章来源：川财证券）